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WeWork真的估值虚高吗?

2017-06-17 14:56:23 杭州在线
有什么能阻止WeWork从180个办公空间发展到1,000个甚至10,000个办公空间呢?
 
好,让我来聊聊这事儿吧!
最近,WeWork180亿美元新估值的新闻铺天盖地,得到了大量的关注,报道如“WeWork可以证明它真的值180亿美元吗?”,“估值170亿美元的WeWork财务状况显示它在英国的办公空间…目前还没有获得任何利润”, 大部分文章还是标题党“WeWork大概是世界上估值最虚高的公司”。但我想说这篇 Business Insider 上的文章是一个很好的案例研究材料,它说明了为什么市场营销学教授不应该成为投资顾问。(#可恶的是)这位纽约大学教授论点的核心是:“WeWork现在的估值相当于其每位会员的用户价值约为55万美元。所以,很难想象WeWork是如何在用户身上获利,能让每位会员用户价值达到55万美元。”哎呀,真伤脑筋。哥们儿,仔细想想吧。显而易见,WeWork是不会停止获得新用户的,因此这一论点毫无逻辑可言。
 
任何公司的估值都应该是未来现金流的现值,关键词是“未来”。所以,真正的问题不是“现在每个用户的估值是多少”,也不是“公司现在能盈利多少”。真正的问题是,“公司在未来能增加多少用户”,即“公司在未来会有多大的盈利能力”。
根据这篇文章,WeWork的首席执行官最近重申,他们将在2017年内达到10亿美元的收入。因此180亿美元的估值大约是18 倍年度营业收入。
根据纽约大学的数据,以下是各类相关行业的市销率(市值/营收):
REIT(房地产投资信托公司,Real Estate Investment Trust) = 6.47
房地产(一般/多样化)= 5.61
软件(互联网)= 6.66
信息服务 = 4.02
 
粗略地说,我们假设这四个行业的均值是6倍的市销率。那么问题就变成了:与房地产、软件(互联网)和信息服务公司相比,WeWork的增长潜力要高出3倍多吗?我想说“当然了!”。
 
来看看一些市场领先的社交网络上市公司,Facebook的市销率为14倍,而Snap Inc trades(Snapchat的母公司)的市销率为47倍。从这个角度看,WeWork的18倍看起来还能再增长一些。
 
由此看来,真正的问题是:WeWork能增长多少?WeWork(只)有181个办公空间和100,000+个会员。但问题是:有什么能阻止WeWork从180个办公空间发展到1,000个甚至10,000个办公空间呢?
 
作为联合办公运营商裸心社的首席创新官,我的视角是这样的:这是一个简单但有力的三步逻辑。
 
与其他共享经济一样,联合办公正在蓬勃发展,并且给传统办公市场带来了破坏式的革新,因为它提供了更好的办公体验以及更低的价格。
 
任何联合办公运营商都必须证明其每个空间的经济账。每个办公空间在达到一定的入驻率后都能盈利吗?运营商支付的每一美元租金中,应获得3 - 4美元的收益。裸心社已经做到了这一点。我假定WeWork也做到了。一旦你在一部分的办公空间证明了这个逻辑,接下来的步骤就是尽可能的开更多办公空间。